La recuperación inmobiliaria bonaerense acaba de encontrarse con una pared. Después de varios meses en los que el sector celebraba el regreso de las escrituras, los créditos hipotecarios y la reactivación de las inmobiliarias, mayo dejó una señal difícil de ignorar: el mercado volvió a enfriarse.
Durante el quinto mes del año se concretaron 9.068 operaciones de compraventa en la provincia de Buenos Aires. Son 2.722 menos que un año atrás. La caída alcanza el 23% interanual y también muestra un retroceso del 9% respecto de abril. Sin embargo, el dato que más preocupa a desarrolladores, escribanos y operadores inmobiliarios aparece por otro lado: el derrumbe del financiamiento.
Las hipotecas registraron apenas 910 operaciones durante mayo. La cifra representa una caída del 54% frente al mismo mes de 2025 y una baja adicional del 11% respecto del mes anterior. Dicho de otro modo: el principal combustible que alimentó la recuperación del mercado durante el último año comenzó a quedarse sin nafta.
Cuando el crédito deja de empujar
La lógica es relativamente simple. El regreso de los préstamos hipotecarios permitió que miles de familias volvieran a considerar la posibilidad de comprar una vivienda después de años de exclusión financiera. Pero ese impulso inicial empezó a perder fuerza a medida que los bancos endurecieron condiciones, ajustaron tasas y elevaron los requisitos de acceso.
Lo que durante buena parte de 2024 parecía el inicio de una nueva etapa para el mercado inmobiliario hoy muestra síntomas de agotamiento.
La situación no ocurre en un vacío económico. Forma parte de un escenario donde el programa oficial logró desacelerar la inflación, pero todavía no consiguió recomponer de manera consistente los ingresos de amplios sectores medios. Comprar una propiedad continúa siendo una decisión extraordinaria para la mayoría de los hogares argentinos.
A eso se suma otro problema estructural: construir volvió a ser caro.
En polos dinámicos como Canning, en el sur del Conurbano, los costos de construcción ya se ubican entre los 1.300 y 1.400 dólares por metro cuadrado, prácticamente el doble de los niveles observados apenas tres años atrás. La apreciación cambiaria, el encarecimiento de materiales y la recomposición de costos empujaron los valores hacia niveles similares a los de otros países de la región. El resultado es un mercado cada vez más selectivo.
En la zona norte del Gran Buenos Aires continúan mostrando movimiento localidades como Vicente López, San Isidro, Olivos, Martínez y Tigre. Allí la demanda sigue concentrándose en departamentos usados, propiedades listas para habitar y viviendas con buena conectividad hacia la Ciudad de Buenos Aires.
En el oeste del Conurbano, en cambio, predominan operaciones de menor ticket. Ramos Mejía, Morón, Haedo y San Justo mantienen actividad, aunque los compradores negocian cada vez más y estiran los tiempos de decisión.
La euforia que acompañó la reaparición de los créditos hipotecarios parece haber quedado atrás. Hoy el mercado funciona bajo una lógica mucho más racional. Los compradores comparan, calculan y esperan. Los vendedores ya no fijan precios mirando expectativas, sino observando qué está dispuesto a pagar realmente la demanda.
Por eso el problema no es únicamente la caída de las escrituras. El dato relevante es que el crédito, que había sido presentado como el gran motor de la recuperación inmobiliaria, comienza a mostrar signos de agotamiento antes de haber alcanzado una escala capaz de transformar estructuralmente al mercado.
La paradoja es evidente. En una economía que busca recuperar confianza, el sector inmobiliario vuelve a recordar una vieja lección argentina: sin crédito masivo, ingresos estables y expectativas sostenidas, la recuperación puede existir en las estadísticas durante algunos meses. Pero difícilmente logre consolidarse en el tiempo.
