La construcción no se detuvo, pero eligió dónde crecer. Durante las últimas dos décadas, la Ciudad de Buenos Aires autorizó más de 40 millones de metros cuadrados de nuevas obras. Sin embargo, esa expansión quedó cada vez más concentrada en los barrios del norte, mientras el sur perdió participación hasta quedar prácticamente afuera del mapa de las grandes inversiones inmobiliarias.
El fenómeno no describe todavía, de manera directa, lo que ocurre dentro de cada región del Conurbano, porque los datos relevados corresponden exclusivamente a la Ciudad. Pero sí expone una lógica territorial que atraviesa a todo el Área Metropolitana: cuando aumentan los costos, desaparece el crédito y se achican los márgenes, los desarrolladores se refugian en las zonas donde existe mayor capacidad de compra, mejor infraestructura y una venta más rápida.
En 2024, el norte porteño concentró el 50,6% de toda la superficie autorizada. Si se observan los últimos veinte años, acumuló el 42% de la construcción total. Belgrano, Núñez, Colegiales, Palermo, Villa Urquiza, Saavedra, Coghlan y Villa Pueyrredón quedaron en el centro de ese proceso.
Del otro lado de la General Paz simbólica que divide a la propia Ciudad, el sur se redujo hasta representar apenas el 1,6% de la superficie permisada durante 2025, el valor más bajo de toda la serie. En 2008 había llegado al 12,1%. No se trata de una oscilación menor, sino de un corrimiento sostenido del capital hacia los territorios considerados más seguros y rentables.
Cuando el mercado construye ciudad según la rentabilidad
Entre 2021 y 2025 se aprobaron más de 6.100 permisos de obra en la Ciudad. Solo 240 correspondieron a las comunas 4 y 8, que reúnen barrios como Barracas, La Boca, Nueva Pompeya, Parque Patricios, Villa Lugano, Villa Soldati y Villa Riachuelo.
La diferencia resulta todavía más marcada al medir la superficie. De los más de 12 millones de metros cuadrados autorizados en ese período, apenas 400.000 se localizaron en el sur. En obras nuevas, la participación fue aún menor: 159 proyectos sobre un total de 4.550.
También cambia la escala de los emprendimientos. En el norte, cada edificio nuevo promedia unos 2.473 metros cuadrados. En el sur, la superficie baja a 1.702. No solo se construye menos, sino que los proyectos son más pequeños y generan un impacto urbano mucho más limitado.
Barracas aparece como una excepción parcial por su cercanía con San Telmo y Puerto Madero, además de su conectividad e identidad barrial. Parque Patricios recibió inversiones vinculadas con el Distrito Tecnológico, pero el movimiento empresarial no alcanzó para producir un verdadero salto en la construcción residencial.
La explicación económica es bastante menos romántica que los folletos de las desarrolladoras. Con costos de construcción elevados en dólares, una demanda debilitada y escaso crédito hipotecario, los inversores buscan barrios donde las propiedades puedan venderse rápido y conservar valor. El norte ofrece compradores, infraestructura, servicios y liquidez. El sur requiere mayor inversión pública y políticas específicas para reducir riesgos.
Esta lógica también permite entender buena parte de las diferencias entre los corredores metropolitanos. El norte del AMBA suele atraer proyectos residenciales de mayor escala y segmentos de ingresos altos, mientras otras zonas dependen en mayor medida de la vivienda familiar, la autoconstrucción o desarrollos más pequeños. Pero para cuantificar esa brecha dentro del Conurbano se necesita información municipal y provincial que el relevamiento porteño no incorpora.
El resultado es una ciudad que crece sin equilibrarse. El mercado produce edificios, pero no necesariamente integración urbana.
